Le volume ralentit, pas la valeur : le marché résidentiel en octobre 2026

Par Vantys Group — The value behind every wall

Le marché immobilier espagnol se trouve à un moment singulier : la demande est toujours là, mais de moins en moins de ménages peuvent se l’offrir. Les prix restent à des niveaux records, les ventes reculent pour le septième mois consécutif et l’Euribor repart à la hausse. De plus, octobre s’ouvre sur un vide réglementaire et des élections convoquées pour la fin novembre.

Chaque mois, Vantys Group analyse les données qui comptent vraiment pour ceux qui souhaitent acheter, vendre ou investir sur la Costa del Sol. Voici ce que dit le marché en octobre 2026.

Une limite de solvabilité avant une limite de demande

Après son repli de fin 2025, l’Euribor à 12 mois est reparti à la hausse et s’établit à 3,30 % début octobre, son plus haut niveau depuis août 2024. L’inflation de septembre a bondi à +4,9 %, son plus haut niveau depuis février 2023.

À l’échelle mondiale, l’OCDE et UBS estiment qu’un salarié qualifié a perdu un tiers de son pouvoir d’achat immobilier par rapport à 2021. En Espagne, le constat est similaire : les prix continuent de grimper, mais les ventes, les crédits immobiliers et la capacité de financement des ménages commencent à se contracter. Le marché semble atteindre sa limite de solvabilité avant sa limite de demande.

Les chiffres de juillet

Selon le Conseil général du notariat espagnol :

• Prix moyen : 2 110 €/m² (+7,7 % sur un an)
• Appartements : 2 550 €/m², nouveau record historique (+12,5 %)
• Transactions : -11,1 % sur un an, septième baisse consécutive (65 400 logements)
• L’Andalousie, région qui enregistre le plus de ventes en Espagne : 12 800 en juillet, soit 20 % du total
• 56 % des achats ont été financés par un prêt immobilier, d’un montant moyen de 183 600 €

Málaga franchit la barre des 3 000 €/m²

La moyenne régionale cache des réalités très différentes. Selon la valeur d’expertise publiée par le ministère du Logement, la référence utilisée par les banques, Málaga dépasse pour la première fois les 3 000 €/m² : 3 083,5 €, soit 13,8 % de plus qu’il y a un an. C’est la province la plus chère d’Andalousie, 3,4 fois plus chère que Jaén.

Quelques données qui confirment ce que nous constatons chaque jour dans notre activité :

• Marbella est la deuxième localité la plus exclusive d’Europe pour posséder une propriété de luxe en bord de mer, selon Engel & Völkers. Seule Saint-Jean-Cap-Ferrat la devance, et elle se classe devant Saint-Tropez, Majorque et Ibiza
• Ilanga Capital et Goldman Sachs investiront 260 millions d’euros à Marbella dans un complexe hôtelier avec résidences de marque
• Les acheteurs étrangers ont réalisé 15 % des achats en Andalousie au premier semestre (10 280 logements). À Málaga, une personne sur quatre intéressée par une location effectue sa recherche depuis l’étranger
• L’Andalousie abaissera les droits de mutation (ITP) de 7 % à 6,75 % en 2027, avec l’objectif d’atteindre 6 % en 2030

Le vide législatif

Septembre a été un mois charnière. Après une vague de mobilisations pour le logement, le Gouvernement a approuvé deux décrets-lois d’urgence. Ils prévoyaient la suspension des expulsions de locataires vulnérables jusqu’en 2030, la prorogation automatique des baux, l’encadrement de la location temporaire et de la location de chambres, ainsi qu’une TVA de 10 % sur la location touristique. Le Congrès a rejeté les deux décrets le 2 octobre, et le Gouvernement a convoqué des élections pour la fin novembre.

Parallèlement, le Parti populaire (PP) a présenté son alternative : un million de logements en quatre ans, la suppression des zones tendues, des garanties publiques pour les jeunes et des allègements fiscaux à l’achat. D’ici là, propriétaires et investisseurs font face à deux mois d’incertitude réglementaire.

2027 : une tension durable, pas une correction

BBVA Research prévoit une hausse des prix de +5,7 % en 2027, soit environ la moitié de celle de cette année. Le fond du problème reste le même : l’Espagne met sur le marché quelque 95 000 logements neufs par an, alors qu’environ 240 000 ménages se forment. La Banque d’Espagne estime le déficit à environ 750 000 logements et prévient qu’il pourrait dépasser le million en 2028.

La performance énergétique pèse aussi de plus en plus sur les prix. Les logements classés A ou B se vendent en moyenne 15 % plus cher et deux fois plus vite. Pourtant, 94 % du parc espagnol affiche un certificat compris entre D et G.

L’analyse de Vantys

Les gros titres parlent d’un marché qui freine. La réalité est plus nuancée : c’est le volume qui ralentit, pas la valeur. Sur la Costa del Sol, Málaga franchit les 3 000 €/m², Marbella se mesure à la Côte d’Azur et les capitaux internationaux continuent d’affluer. Dans le même temps, l’acheteur local ressent chaque hausse de l’Euribor.

Pour les vendeurs, le message est clair. Les prix restent soutenus, mais l’acheteur solvable est plus sélectif et ne paie plus n’importe quel montant. Un bien correctement évalué et bien présenté se vend ; un bien surévalué reste sur les portails. Pour les investisseurs locatifs, le vide réglementaire jusqu’aux élections invite à la prudence et à des contrats bien structurés.

Notre travail chez Vantys Group ne consiste pas à répéter les gros titres. Il consiste à les traduire en ce qu’ils signifient pour votre décision concrète, dans votre rue et à votre moment. C’est ce qui se cache derrière chaque mur que nous analysons.

Téléchargez le Rapport sur le marché résidentiel de Vantys

Pour approfondir les données, consultez notre Rapport sur le marché résidentiel – Octobre 2026 : évolution des prix et des transactions, situation spécifique de Málaga, contexte réglementaire et perspectives pour 2027.

Vous réfléchissez à votre prochain projet immobilier sur la Costa del Sol ? Parlons-en : connaître le terrain fait toute la différence.

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Rapport élaboré à partir des données disponibles en octobre 2026. Sources : Conseil général du notariat, ministère du Logement et de l’Agenda urbain, Banque d’Espagne, BBVA Research, Registre de la propriété, UBS, OCDE, INE (Institut national de la statistique), Engel & Völkers.